Dự toán chi phí xây nhà trọn gói theo m²

Dự toán chi phí xây nhà trọn gói theo m² là gì?

Dự toán chi phí xây nhà trọn gói theo m² là cách ước tính ngân sách bằng diện tích tính giá và đơn giá xây dựng cho mỗi mét vuông. Công cụ giúp bạn hình dung quy mô tiền cần chuẩn bị khi mới biết kích thước nhà, số tầng và một số lựa chọn kết cấu, trước khi có thiết kế cùng báo giá chi tiết.

Điểm quan trọng là không chỉ lấy diện tích đất nhân đơn giá. Công cụ tính diện tích mặt bằng từ chiều ngang và chiều dài, sau đó quy đổi từng phần gồm móng, các tầng nổi, mái, tầng hầm và sân thượng nếu có. Tổng diện tích quy đổi được nhân với đơn giá trọn gói, rồi cộng khoản dự phòng do người dùng lựa chọn.

Kết quả gồm bảng diện tích của từng phần, chi phí trước dự phòng, tiền dự phòng và tổng chi phí dự kiến. Công cụ cũng trình bày cơ cấu tham khảo giữa phần thô và móng với phần hoàn thiện và nội thất cơ bản. Nhờ vậy, bạn có thể nhận ra khoản tiền tăng do thêm tầng, đổi mái, bổ sung hầm hay thay đơn giá.

Đây là mô hình lập khung ngân sách sơ bộ, không phải hồ sơ dự toán kỹ thuật hoặc giá hợp đồng. Công cụ không bóc số lượng bê tông, cốt thép hay xác định danh mục vật tư cho ngôi nhà cụ thể. Kết quả cần được đối chiếu với thiết kế, điều kiện thi công và phạm vi báo giá. Không có căn cứ để gắn cho mô hình một tỷ lệ chính xác cố định hoặc coi tổng hiển thị là mức tiền chắc chắn đủ để hoàn thành công trình.

Năm thuật ngữ cần hiểu trước khi đọc dự toán

Diện tích mặt bằng

Diện tích mặt bằng trong công cụ là diện tích hình chữ nhật, bằng chiều ngang nhân chiều dài, đơn vị m². Đây là diện tích gốc để tính móng, từng tầng, hầm, mái và sân thượng. Chẳng hạn, ngang 5 m và dài 20 m tạo mặt bằng 100 m². Con số này không mặc nhiên bằng diện tích thửa đất: nếu đất còn sân hoặc khoảng lùi, bạn phải phân biệt phần dự kiến xây với toàn bộ khu đất. Nó cũng không biểu thị diện tích sử dụng sau khi trừ tường hoặc khoảng trống.

Diện tích xây dựng quy đổi

Diện tích xây dựng quy đổi là tổng diện tích các phần công trình sau khi nhân hệ số tính giá tương ứng. Đây mới là đại lượng công cụ đem nhân với đơn giá. Vì có cả móng, mái và các phần bổ sung, diện tích quy đổi có thể lớn hơn tổng diện tích sàn nổi. Không nên dùng nó thay cho diện tích ở, diện tích đất hoặc diện tích ghi trong hồ sơ pháp lý. Cùng mặt bằng 100 m² nhưng số tầng và loại mái khác nhau sẽ tạo ra diện tích quy đổi khác nhau.

Hệ số quy đổi

Hệ số quy đổi là tỷ lệ chuyển diện tích gốc của một hạng mục thành diện tích tính tiền. Ví dụ, móng có diện tích gốc 100 m² và hệ số 50% thì đóng góp 50 m² vào tổng quy đổi. Hệ số càng lớn, phần diện tích tính giá càng tăng khi các điều kiện khác giữ nguyên. Điểm dễ nhầm là hệ số 50% của móng không có nghĩa móng chiếm 50% tổng tiền xây nhà; tỷ trọng thực tế còn phụ thuộc tất cả phần diện tích được cộng vào.

Đơn giá trọn gói theo m²

Đơn giá trọn gói theo m² là số tiền áp dụng cho mỗi mét vuông tính giá theo phạm vi công việc đã thống nhất. Trong công cụ, mẫu số là m² diện tích quy đổi, không phải m² đất. Khi dùng đơn giá báo thầu, cần biết báo giá bao gồm công việc, vật tư và thiết bị nào. Từ “trọn gói” không tự chứng minh mọi khoản đều có sẵn trong giá, cũng không xác định chất lượng hoàn thiện. Hai mức giá chỉ có ý nghĩa so sánh khi cùng cơ sở tính và phạm vi.

Dự phòng phát sinh

Dự phòng phát sinh là khoản ngân sách cộng thêm để chuẩn bị cho những chi phí chưa chắc chắn. Công cụ tính khoản này theo tỷ lệ trên chi phí trước dự phòng. Đây không phải phí bắt buộc, khoản bảo hiểm hay phần giảm giá của nhà thầu. Chọn dự phòng cao hơn làm tăng số tiền dự kiến cần chuẩn bị, nhưng không bảo đảm đủ trong mọi tình huống. Ngược lại, chọn 0% chỉ có nghĩa mô hình không cộng khoản đệm, chứ không có nghĩa công trình không thể phát sinh.

Cần chuẩn bị thông số nào và đọc kết quả ra sao?

Thông số hình học và lựa chọn kết cấu

Hãy chuẩn bị chiều ngang, chiều dài bằng mét và nhập cả hai dưới dạng số dương. Số tầng nổi phải là số nguyên từ 1 đến 10, đã gồm tầng trệt. Công cụ dùng cùng một diện tích mặt bằng cho các tầng, không có ô diện tích riêng của mỗi tầng.

Các lựa chọn tầng hầm chỉ mô tả một hầm theo nhóm độ sâu. Việc chọn móng hoặc mái nhằm phản ánh phương án đã dự kiến, không thay cho quyết định kết cấu dựa trên khảo sát và thiết kế.

Đơn giá và tỷ lệ dự phòng

Bốn đơn giá cài sẵn là 5.000.000 đồng/m² cho nhà cấp 4; 6.000.000 đồng/m² cho nhà phố phổ thông; 7.000.000 đồng/m² cho nhà phố khá hoặc hoàn thiện tốt; 8.500.000 đồng/m² cho biệt thự hoặc cao cấp. Đây là giá trị gợi ý trong công cụ, không phải giá thị trường hiện hành đã được xác minh.

Bạn có thể nhập đơn giá riêng lớn hơn 0, chẳng hạn theo báo thầu. Lưu ý, đổi phân khúc sẽ điền lại đơn giá tương ứng, thay cho mức đang nhập. Dự phòng được chọn từ 0% đến 15%, mỗi bước 1 điểm phần trăm. Cách nhập rõ ràng như 4,5 cho kích thước thập phân và 6.000.000 cho đơn giá giúp hạn chế nhầm dấu phân cách; không cần thêm chữ chỉ đơn vị vào ô số.

Ý nghĩa các con số trong bảng kết quả

Đọc từng dòng theo thứ tự: diện tích gốc, hệ số, rồi diện tích quy đổi. Dòng các tầng nổi gộp diện tích của tất cả tầng; hầm và sân thượng chỉ xuất hiện khi có hệ số lớn hơn 0. Tiếp đó, phân biệt chi phí cơ sở là tiền trước dự phòng, khoản dự phòng là phần cộng thêm và tổng dự kiến là hai khoản cộng lại. Sau lần tính đầu, thay đổi thông số hợp lệ sẽ cập nhật kết quả.

Công thức quy đổi diện tích và tính chi phí xây nhà

Từ diện tích mặt bằng đến diện tích quy đổi

Gọi A là diện tích mặt bằng, tính bằng m². Cơ chế tính có thể viết gọn như sau:

A = chiều ngang × chiều dài
Diện tích quy đổi = A × (số tầng nổi + hệ số móng + hệ số hầm + hệ số mái + hệ số sân thượng)

Trong công thức, các hệ số phần trăm phải đổi thành số thập phân: 30% thành 0,3; 50% thành 0,5; 170% thành 1,7. Mỗi tầng nổi tính 100% nên ba tầng đóng góp 3 × A. Móng và mái luôn được cộng theo phương án đã chọn; hầm và sân thượng chỉ cộng khi lựa chọn có hệ số lớn hơn 0.

Mô hình giả định các tầng và bộ phận phụ cùng dùng A làm diện tích gốc. Vì vậy, nó không tự nhận biết sân thượng thực tế nhỏ hơn mặt bằng hoặc tầng trên bị thu hẹp. Nếu sân thượng đã nằm trong tầng trên cùng, cần đối chiếu phạm vi trước khi cộng thêm. Công cụ không có cơ chế tự phát hiện một phần diện tích đang bị tính hai lần.

Từ diện tích quy đổi đến tổng ngân sách

Sau khi có diện tích tính giá, ba phép tính tiếp theo là:

• Chi phí cơ sở = diện tích quy đổi × đơn giá trọn gói.
• Tiền dự phòng = chi phí cơ sở × tỷ lệ dự phòng.
• Tổng dự kiến = chi phí cơ sở + tiền dự phòng.

Đơn giá có đơn vị đồng/m² nên tích với diện tích m² cho kết quả bằng đồng. Dự phòng được tính trên chi phí cơ sở, không tính trên tổng đã bao gồm dự phòng. Khi giữ nguyên hệ số và đơn giá, tăng diện tích làm chi phí tăng tương ứng. Tuy nhiên, quan hệ trong mô hình này không chứng minh báo giá thực tế luôn thay đổi đúng cùng tỷ lệ.

Cách hiểu tỷ lệ chi phí và số làm tròn

Cơ cấu chi phí dùng hai tỷ lệ cố định: phần thô và móng bằng 55% chi phí cơ sở; hoàn thiện và nội thất cơ bản bằng 45%. Dự phòng được trình bày riêng. Hai tỷ lệ này không được tính từ khối lượng thực tế, không tự thay đổi theo vật tư và cũng không phải lịch thanh toán.

Diện tích hiển thị tối đa một chữ số thập phân. Tiền từ một tỷ đồng hiển thị theo tỷ với tối đa ba chữ số thập phân; từ một triệu đến dưới một tỷ hiển thị theo triệu với tối đa một chữ số thập phân; dưới một triệu được làm tròn đến đồng. Phép tính vẫn dùng giá trị chưa làm tròn theo cách trình bày này, nên nhân lại các số nhìn thấy có thể tạo chênh lệch nhỏ.

Ví dụ dự toán cho nhà một tầng và nhà ba tầng

Nhà ba tầng trên mặt bằng 100 m²

Giả định nhà ngang 5 m, dài 20 m, có ba tầng nổi gồm trệt; không hầm; móng băng 50%; mái bê tông dán ngói 100%; không cộng sân thượng. Đơn giá là 6.000.000 đồng/m² và dự phòng 5%.

Chi phí cơ sở bằng 450 × 6.000.000 = 2.700.000.000 đồng. Dự phòng 5% là 135.000.000 đồng, đưa tổng lên 2.835.000.000 đồng, tức khoảng 2,835 tỷ đồng. Phân bổ tham khảo trên chi phí cơ sở là 1,485 tỷ đồng cho phần thô và móng, 1,215 tỷ đồng cho hoàn thiện và nội thất cơ bản. Đây là khung ngân sách theo các giả định trên, không phải giá thi công được cam kết.

Nhà một tầng trên mặt bằng 80 m²

Giả định nhà ngang 4 m, dài 20 m, một tầng nổi, không hầm, móng đơn 30%, mái tôn 30%, không cộng sân thượng. Với đơn giá 5.000.000 đồng/m² và dự phòng 0%, diện tích mặt bằng là 80 m².

Móng quy đổi thành 24 m², tầng nổi là 80 m² và mái là 24 m². Tổng diện tích tính giá bằng 128 m², nên chi phí cơ sở là 128 × 5.000.000 = 640.000.000 đồng. Do không cộng dự phòng, tổng dự kiến cũng là 640 triệu đồng. Cơ cấu tham khảo tương ứng là 352 triệu đồng và 288 triệu đồng. Ví dụ không khẳng định móng đơn phù hợp với nền đất cụ thể, cũng không ngụ ý ngân sách này không thể phát sinh.

Giữ nguyên nhà ba tầng nhưng bổ sung tầng hầm

Giữ nguyên toàn bộ giả định của nhà 5 × 20 m, nhưng thêm một hầm thuộc nhóm sâu 1,5–2,0 m, hệ số 170%. Hầm bổ sung 100 × 170% = 170 m² quy đổi, nâng tổng từ 450 lên 620 m².

Chi phí cơ sở mới là 3.720.000.000 đồng; dự phòng 5% bằng 186.000.000 đồng. Tổng đạt 3.906.000.000 đồng, cao hơn phương án không hầm 1.071.000.000 đồng. Mức tăng này chỉ phản ánh hệ số, đơn giá và dự phòng trong mô hình, không phải báo giá độc lập cho thi công hầm hoặc đánh giá đầy đủ rủi ro địa chất.

Ứng dụng dự toán để chuẩn bị ngân sách và đối chiếu báo giá

Khảo sát mức ngân sách giữa các phương án

Bạn có thể dùng kết quả để khảo sát tác động của từng lựa chọn: giữ nguyên nhà nhưng thay mái, giảm một tầng hoặc cập nhật đơn giá. Nên thay từng yếu tố để biết phần chênh lệch đến từ đâu, thay vì đổi đồng thời nhiều thông số rồi chỉ nhìn tổng tiền.

Hãy tự ghi lại giả định và kết quả của từng phương án trong bảng riêng. Phần mã được cung cấp không xác nhận chức năng lưu phương án hoặc so sánh đồng thời. Với mỗi lần ghi, cần giữ cả diện tích, hệ số, đơn giá và dự phòng để tránh so những tổng tiền không cùng cơ sở.

Đối chiếu báo giá trên cùng phạm vi

Khi nhận báo giá, trước hết hãy kiểm tra nhà thầu tính diện tích thế nào, có cộng hầm hoặc sân thượng riêng không và dùng hệ số nào. Sau đó mới so đơn giá, vì giá thấp hơn trên mỗi m² chưa chắc dẫn đến tổng thấp hơn nếu diện tích tính tiền lớn hơn.

Tiếp tục đối chiếu chủng loại vật tư, công việc bao gồm và các điều kiện loại trừ. Tỷ lệ 55/45 chỉ giúp hình dung phân bổ ngân sách tổng thể; không nên lấy hai tỷ lệ đó làm mức giải ngân từng giai đoạn hoặc thay cho các mốc thanh toán được thỏa thuận trong hợp đồng.

Kiểm tra thêm các hạng mục hoàn thiện

Khi đã có kích thước chi tiết, bạn có thể ước lượng riêng bằng công cụ tính lượng sơn và chi phí sơn nhà hoặc công cụ tính số viên, số hộp gạch ốp lát. Những phép tính này phục vụ việc kiểm tra vật tư, không có nghĩa chúng tự trao đổi dữ liệu với dự toán trọn gói.

Đặc biệt, không cộng nguyên chi phí sơn hoặc gạch vào tổng nếu báo giá trọn gói đã bao gồm chúng. Khi thay cấp vật tư, cần làm rõ phần chênh lệch được điều chỉnh, thay vì tính toàn bộ hạng mục thêm lần nữa.

Dự toán theo m² khác gì bóc khối lượng và tính theo hạng mục?

Ước tính nhanh theo diện tích

Ước tính theo m² cần tương đối ít dữ liệu: kích thước, số tầng, lựa chọn công trình và đơn giá. Phương pháp phù hợp lúc bạn cần biết quy mô ngân sách trước khi đi sâu vào thiết kế. Đổi lại, kết quả không cho biết cần bao nhiêu mét khối bê tông, bao nhiêu thép hoặc số lượng từng thiết bị. Bảng diện tích quy đổi không phải bảng khối lượng vật tư.

Dự toán chi tiết theo khối lượng

Về kiến thức nền, bóc khối lượng thường dựa trên hồ sơ thiết kế và danh mục công việc để xác định lượng cần thực hiện, rồi áp dụng đơn giá tương ứng. Cách này cần nhiều thông tin hơn và giúp kiểm tra chi phí theo từng công tác. Công cụ hiện tại không thực hiện bước đó; việc có bảng móng, tầng và mái chỉ là tách các thành phần diện tích tính giá, không phải phân tích kết cấu hoặc biện pháp thi công.

Tách riêng sửa chữa và vật liệu mái

Với sửa chữa từng phần, cần xét công việc thực tế như tháo dỡ, xử lý nền hoặc thay hoàn thiện, thay vì mặc nhiên áp dụng đủ mô hình xây mới. Có thể tham khảo cách dự toán sửa nhà theo hạng mục để tiếp cận nhu cầu này.

Tương tự, diện tích mái quy đổi để tính giá trọn gói không phải diện tích bề mặt mái dốc dùng mua vật liệu lợp. Khi cần xem xét riêng phần mái, công cụ tính diện tích mái dốc và chi phí lợp có ngữ cảnh khác với phép quy đổi ở đây. Các cách tính phục vụ những giai đoạn khác nhau, không tự động cộng dồn thành một ngân sách mà không kiểm tra trùng phạm vi.

Giới hạn của kết quả và những khoản cần xác nhận với nhà thầu

Những dạng công trình chưa được mô tả đầy đủ

Mô hình dùng mặt bằng chữ nhật và các tầng cùng diện tích, nên không mô tả trực tiếp nhà méo, tầng giật cấp, thông tầng hoặc diện tích từng tầng khác nhau. Công cụ chỉ có lựa chọn cho một tầng hầm và các hệ số định sẵn, không cho sửa trực tiếp hệ số theo báo giá riêng.

Nền đất, địa phương, khả năng tiếp cận công trường, biến động vật tư và mức hoàn thiện không có đầu vào riêng để tự điều chỉnh giá. Vì thế, hai công trình giống kích thước vẫn có thể khác chi phí đáng kể ngoài những gì mô hình thể hiện.

Phạm vi trọn gói phải được ghi rõ

Cần yêu cầu báo giá làm rõ tiền cọc, thiết kế, giấy phép, thuế, phá dỡ và nội thất rời. Công cụ không có dòng tính riêng cho các khoản này; không thể từ đó kết luận chúng đã bao gồm hoặc bị loại trừ khỏi đơn giá bạn nhập. Riêng hệ số móng cọc không xác định số lượng, chiều dài hoặc giá ép cọc.

Nhãn thời điểm cập nhật trên giao diện cũng không đủ chứng minh giá còn phù hợp. Nên đối chiếu các báo giá có ngày lập, phạm vi công việc và điều kiện áp dụng rõ ràng.

Khi nào cần kiểm tra lại kết quả

Luôn nhập hai kích thước dương và số tầng nguyên. Kiểm tra trong phép tính chưa bảo đảm mọi dữ liệu có ý nghĩa thực tế: hai kích thước âm có thể tạo tích dương, còn số tầng thập phân được lấy phần nguyên. Nếu có thông báo lỗi sau khi chỉnh dữ liệu, kết quả cũ vẫn có thể còn hiển thị; đừng coi đó là dự toán mới.

Cuối cùng, 15% chỉ là trần lựa chọn dự phòng trên giao diện, không phải trần rủi ro. Những thay đổi lớn về thiết kế, địa chất hoặc phạm vi hoàn thiện cần được đánh giá riêng, không thể coi một tỷ lệ dự phòng là bảo đảm ngân sách.

Câu hỏi thường gặp

Nhà một trệt hai lầu phải nhập mấy tầng nổi?

Bạn nhập 3 tầng nổi, vì công cụ tính cả tầng trệt trong số tầng. Với một trệt và hai lầu, mô hình cộng ba lần diện tích mặt bằng ở hệ số 100%. Tầng hầm được chọn riêng, không cộng vào số tầng nổi này. Cách đếm trên chỉ phù hợp với giả định các tầng có cùng diện tích; nếu có tầng lửng, tầng thu nhỏ hoặc khoảng thông tầng lớn, công cụ không có dữ liệu riêng để phản ánh đầy đủ phần chênh lệch đó.

Sân thượng đã nằm trong tầng trên cùng có cần cộng thêm không?

Không nên cộng thêm một cách mặc định. Công cụ có lựa chọn 0% dành cho trường hợp không có sân thượng hoặc sân thượng đã nằm trong tầng trên cùng. Bạn cần xác định cách diện tích đó đã được tính trong phương án và trong báo giá nhà thầu. Nếu chọn thêm sân thượng, mô hình sẽ cộng theo toàn bộ diện tích mặt bằng và hệ số tương ứng, chứ không tự kiểm tra phần trùng. Với sân thượng chỉ chiếm một phần mái, hạn chế này càng cần được lưu ý.

Tôi có thể dùng đơn giá báo thầu thay cho giá gợi ý không?

Có, bạn có thể nhập đơn giá báo thầu lớn hơn 0 vào ô đơn giá trọn gói. Trước khi dùng, hãy xác nhận giá đó tính trên m² diện tích quy đổi và có phạm vi phù hợp với phương án đang xét. Nếu nhà thầu dùng hệ số khác, chỉ thay đơn giá chưa chắc tái hiện đúng báo giá của họ. Ngoài ra, khi đổi phân khúc, công cụ sẽ điền lại giá gợi ý, nên bạn cần kiểm tra đơn giá đang áp dụng trước khi ghi nhận kết quả.

Chọn móng cọc 30% có đồng nghĩa đã tính đủ tiền ép cọc không?

Không thể kết luận như vậy. Lựa chọn này chỉ làm phần móng đóng góp diện tích mặt bằng nhân 30% vào tổng diện tích quy đổi. Công cụ không hỏi số tim cọc, chiều dài cọc, đơn giá cọc hoặc điều kiện ép. Việc báo giá thực tế đã gồm những công việc nào phải được xác nhận bằng danh mục và điều khoản cụ thể. Bạn nên yêu cầu tách rõ phạm vi liên quan đến cọc, thay vì hiểu tên lựa chọn là cam kết bao gồm toàn bộ chi phí móng cọc.

Dự phòng 15% có bảo đảm không vượt ngân sách không?

Không. Mức 15% là giá trị cao nhất có thể chọn trong công cụ, không phải mức bảo đảm cho mọi công trình. Dự phòng chỉ tạo một khoản đệm theo chi phí cơ sở đang tính; nếu phạm vi ban đầu thiếu hoặc thiết kế thay đổi đáng kể, khoản đệm có thể không đủ. Khi đánh giá khả năng tài chính, cần xem riêng các khoản chưa chắc chắn và điều kiện điều chỉnh giá trong hợp đồng. Tổng có dự phòng vẫn là kết quả mô hình, không phải giới hạn chi tiêu được bảo đảm.

Vì sao hai nhà thầu báo giá khác nhau cho cùng một diện tích nhà?

Chênh lệch có thể đến từ cả cách quy đổi diện tích lẫn phạm vi vật tư và công việc. Cùng một ngôi nhà nhưng hệ số móng, mái hoặc sân thượng khác nhau sẽ tạo tổng diện tích tính giá khác nhau. Bên cạnh đó, thương hiệu vật tư, mức hoàn thiện, điều kiện thi công và các khoản loại trừ cũng ảnh hưởng tổng tiền. Vì vậy, không nên chỉ so con số đồng/m². Hãy đặt các báo giá lên cùng cơ sở diện tích và cùng danh mục trước khi đánh giá.

Vì sao vẫn thấy kết quả cũ sau khi nhập thông số không hợp lệ?

Vì khi phát hiện đầu vào không hợp lệ, công cụ hiện thông báo lỗi nhưng không ẩn phần kết quả đã tính trước đó. Do vậy, số tiền còn nhìn thấy có thể thuộc về bộ thông số hợp lệ cũ, không phải dữ liệu bạn đang sửa. Hãy xử lý thông báo lỗi, kiểm tra kích thước dương, số tầng nguyên trong khoảng cho phép và đơn giá lớn hơn 0. Chỉ ghi nhận kết quả sau khi dữ liệu hợp lệ và bảng đã cập nhật phù hợp với phương án hiện tại.