Tạo hợp đồng thuê nhà online là công cụ soạn hợp đồng thuê nhà ngay trên trình duyệt của Công Cụ Việt, cho ra file Word và PDF đầy đủ điều khoản kèm chữ ký hai bên, đồng thời có bản trống để tải về tự điền tay. Dù bạn thuê phòng trọ, căn hộ chung cư, nhà nguyên căn, mặt bằng kinh doanh hay văn phòng, công cụ đều có mẫu tương ứng, với tiền thuê, tiền cọc, giá điện nước và danh mục đồ đạc bàn giao được ghi rõ thành điều khoản. Thông tin chỉ xử lý trên thiết bị của bạn, không cần đăng ký tài khoản và hoàn toàn miễn phí.
Hợp đồng thuê nhà là gì và vì sao thoả thuận miệng rất dễ sinh chuyện?
Hợp đồng thuê nhà là văn bản ghi lại toàn bộ thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê: nhà nào, ở đâu, thuê bao lâu, giá bao nhiêu, cọc bao nhiêu, điện nước tính thế nào, hỏng hóc ai sửa. Khi có tranh chấp, cơ quan giải quyết nhìn vào văn bản đã ký và chứng từ chuyển tiền, còn lời nói miệng lúc xem nhà gần như vô giá trị đối chiếu.
Điều 162 và Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở, gồm cho thuê, cho mượn và cho ở nhờ, phải lập thành văn bản với thông tin hai bên, mô tả nhà ở, thời hạn, giá thuê, quyền và nghĩa vụ, ngày ký và chữ ký. Yêu cầu này áp cho mọi thời hạn thuê, kể cả thuê một tháng.
Công cụ tạo hợp đồng thuê nhà online của Công Cụ Việt lo phần khung văn bản: bạn chọn mẫu theo loại nhà, điền thông tin và các con số đã thoả thuận, đọc lại toàn văn trên bản xem trước, ký bằng ảnh chữ ký nếu muốn, rồi tải file Word hoặc PDF về lưu. Ai muốn tự soạn tiếp cũng có bản trống.
| Tính năng | Bạn nhận được | Hợp với ai / việc gì |
|---|---|---|
| Sáu mẫu hợp đồng | Sáu khung văn bản riêng cho nhà nguyên căn, phòng trọ, căn hộ, mặt bằng, văn phòng và mượn nhà ở nhờ | Người thuê từng loại nhà, tránh dùng một mẫu chung cho mọi trường hợp |
| Số tiền ghi cả bằng chữ | Mọi khoản tiền đều có dạng số kèm dòng bằng chữ tiếng Việt trong toàn văn | Người ngại gõ sai số 0 ở tiền thuê, tiền cọc, giá điện nước |
| Tổng tiền kỳ đầu tự cộng | Tiền thuê theo kỳ thanh toán cộng tiền cọc thành một con số tổng trước khi xuất file | Người cần biết phải chuẩn bị bao nhiêu tiền ngày nhận nhà |
| Thời hạn tự tính | Thời gian thuê được suy ra từ ngày bắt đầu và ngày kết thúc, ghi dạng tháng và ngày vào điều khoản thời hạn | Người hay nhầm ngày kết thúc của hợp đồng 12 tháng |
| Chữ ký online cho cả hai bên | Ảnh chữ ký hai bên được cắt sát nét ký, tách nền trong suốt, dán đúng khối ký tên trong file Word và PDF | Hai bên ở xa nhau hoặc cần file hoàn chỉnh để in ngay |
| Tải Word, PDF và bản trống | File đã điền sẵn hoặc bản gốc trống để tự điền tay, xử lý ngay trên trình duyệt | Người muốn giữ file gốc, chỉnh thêm điều khoản riêng |
Các khoản tiền phải ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà
Tranh chấp thuê nhà phần lớn nổ ra quanh tiền: cọc giữ bao nhiêu, kỳ đầu nộp bao nhiêu, điện nước tính giá nào, trả nhà được trừ cọc vào khoản gì. Năm khoản dưới đây cần ghi thành con số cụ thể; bảng lấy đúng số của ví dụ xuyên suốt trong bài.
| Khoản tiền | Cách ghi trong hợp đồng | Lưu ý |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc | Số tiền kèm dòng bằng chữ; ví dụ 15.000.000 đồng, tương đương một tháng tiền thuê; kèm điều kiện trừ cọc và hạn hoàn cọc | Luật không ấn định mức cọc; thực tế phổ biến một đến hai tháng tiền thuê |
| Tiền thuê kỳ đầu | Giá thuê 15.000.000 đồng một tháng, trả theo quý: kỳ đầu 45.000.000 đồng tiền thuê cộng 15.000.000 đồng cọc, tổng 60.000.000 đồng | Khoản ra tiền lớn nhất của đợt thuê; các kỳ sau mỗi quý còn 45.000.000 đồng |
| Chu kỳ và hạn thanh toán | Theo tháng, quý hay năm, kèm ngày thanh toán từng kỳ và hình thức tiền mặt hay chuyển khoản | Phòng trọ thường theo tháng; nhà nguyên căn, mặt bằng hay chốt theo quý |
| Điện, nước và phí dịch vụ | Giá thoả thuận ghi thành số cụ thể: điện 3.500 đồng mỗi kWh, nước 25.000 đồng mỗi m³, internet 200.000 đồng mỗi tháng | Chốt chỉ số công tơ ngày bàn giao, ví dụ điện 1.250 kWh, nước 320 m³ |
| Phạt và các khoản trừ vào cọc | Tiền thuê còn nợ, điện nước chưa trả, hư hỏng vượt hao mòn tự nhiên; kèm cách xử lý khi chấm dứt sớm | Viết chung chung là nguyên nhân tranh cãi phổ biến nhất khi thanh lý |
Sáu mẫu hợp đồng trong công cụ
Mẫu 1 dành cho thuê nhà ở nguyên căn, dựng theo bố cục mẫu hợp đồng thuê nhà ở tại Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP, đủ tám điều từ đối tượng thuê, thời hạn, giá và thanh toán, đặt cọc, quyền nghĩa vụ đến chấm dứt hợp đồng. Mẫu tại Phụ lục II vốn áp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; giao dịch giữa cá nhân lấy bố cục đó làm khung tham chiếu, nội dung từng điều do hai bên thoả thuận theo Luật Nhà ở 2023.
Mẫu 2 thuê phòng trọ giữ khung của Mẫu 1, kỳ thanh toán mặc định theo tháng, giá điện nước theo công tơ thành một mục riêng. Mẫu 3 thuê căn hộ chung cư có thêm số căn hộ, toà nhà và phí quản lý vận hành. Mẫu 4 thuê mặt bằng kinh doanh căn cứ Điều 472 đến Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, tham chiếu Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có điều khoản không cản trở đăng ký kinh doanh, treo biển hiệu và mức tăng giá thuê mỗi năm. Mẫu 5 thuê văn phòng cũng theo khung thuê tài sản, mục đích ghi sẵn là làm văn phòng.
Mẫu 6 khác hẳn năm mẫu trước: hợp đồng mượn nhà ở nhờ theo Điều 494 đến Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015. Giao dịch này không phát sinh tiền thuê, phần giá thuê và đặt cọc biến mất, bên mượn chỉ trả điện nước thực tế, bên cho mượn giữ quyền đòi lại nhà theo Điều 499.
Thời hạn, chấm dứt hợp đồng và những mốc cần nhớ theo Luật Nhà ở 2023
Điểm pháp lý nhiều người còn hiểu theo thói quen cũ nằm ở thời hạn. Cách nói thuê từ sáu tháng trở lên mới phải lập hợp đồng là khung quy định trước đây; Luật Nhà ở 2023 yêu cầu văn bản ở mọi thời hạn. Thay vì đọc luật theo từng điều, bạn chỉ cần nhớ bốn mốc sau:
- Ngày ký: hai bên thoả thuận thời điểm có hiệu lực; không thoả thuận thì hiệu lực tính từ lúc ký kết (Điều 164).
- Suốt thời hạn thuê: Điều 170 để thời hạn, giá thuê và hình thức trả tiền cho hai bên tự thoả thuận; cho thuê lại phải được bên cho thuê đồng ý.
- Ngày bàn giao: thời gian giao nhận nhà là nội dung bắt buộc (Điều 163); đây cũng là lúc chốt chỉ số điện, nước và danh mục đồ đạc vào biên bản bàn giao.
- Khi một bên muốn chấm dứt: Điều 172 liệt kê các trường hợp đơn phương chấm dứt: bên thuê không trả tiền thuê từ ba tháng trở lên không có lý do chính đáng, dùng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, cơi nới. Bên chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ thoả thuận khác.
Ba mẫu nhà ở đầu tiên cài sẵn nhóm trường hợp này vào điều khoản chấm dứt.
Ví dụ trọn gói: thuê căn nhà 15 triệu ở Cầu Giấy và kỳ đầu phải trả 60 triệu
Ví dụ xuyên suốt bài là một căn nhà nguyên căn 60 m² tại ngõ 34 đường Xuân Thủy, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Giá thuê chốt ở mức 15.000.000 đồng mỗi tháng, đặt cọc 15.000.000 đồng tương đương một tháng tiền nhà, kỳ thanh toán theo quý, thời hạn thuê 12 tháng từ 01/12/2026 đến 30/11/2027. Trước khi ký, bạn có thể cộng toàn bộ chi phí dọn vào bằng công cụ tổng chi phí thuê nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền, vì ngoài tiền nhà còn có đồ đạc, phí chuyển nhà và khoản dự phòng.
Con số ngày nhận nhà tính rất gọn:
Tổng tiền kỳ đầu = 15.000.000 đồng × 3 tháng + 15.000.000 đồng tiền cọc = 60.000.000 đồng
Sáu mươi triệu là khoản ra tiền lớn nhất của cả năm thuê; các kỳ sau mỗi quý chỉ còn 45.000.000 đồng. Con số này xuất hiện dạng số kèm bằng chữ, đọc lại một lượt là thấy ngay nếu gõ thiếu số 0.
Điện nước ghi trong hợp đồng theo giá thoả thuận: điện 3.500 đồng mỗi kWh, nước 25.000 đồng mỗi m³, internet 200.000 đồng mỗi tháng. Ngày bàn giao, hai bên chốt chỉ số công tơ điện ở mức 1.250 kWh, đồng hồ nước ở mức 320 m³. Hết tháng đầu, công tơ điện chỉ 1.410 kWh, tức dùng 160 kWh, tiền điện là 560.000 đồng; nước lên 328 m³, dùng 8 m³, tiền nước là 200.000 đồng. Cộng internet, hoá đơn tháng đầu dừng ở 960.000 đồng, khớp từng dòng với giá đã ghi nên không có gì phải tranh luận. Ở ghép nhiều người thì khoản này chia theo đầu người hay theo phòng cần thoả thuận trước, công cụ chia tiền điện nước phòng trọ ở ghép hỗ trợ tính sẵn phần chia.
Soi lại hợp đồng trước khi đặt bút
Không ghi chỉ số điện nước lúc bàn giao
Lỗi đầu tiên là không ghi chỉ số điện nước lúc bàn giao. Tháng đầu nhận hoá đơn tính từ chỉ số cũ của người thuê trước, người mới gánh phần điện nước chưa từng dùng. Cách tránh đơn giản: ghi chỉ số vào văn bản bàn giao, chụp ảnh công tơ kèm ngày giờ.
Điều khoản tiền cọc viết chung chung
Lỗi thứ hai nằm ở điều khoản tiền cọc viết chung chung. Nhiều bản hợp đồng chỉ ghi số tiền cọc, không ghi được trừ cọc vào khoản nào, bao nhiêu ngày sau khi trả nhà thì hoàn cọc. Cọc là khoản dễ mất nhất khi kết thúc thuê; điều khoản này cần cụ thể tới mức đọc lên là biết trường hợp nào bên cho thuê được giữ cọc, trường hợp nào phải trả đủ.
Thiếu danh mục đồ đạc và hiện trạng nhà
Lỗi thứ ba là thiếu danh mục đồ đạc và hiện trạng nhà. Căn nhà trong ví dụ bàn giao gồm một điều hoà, một tủ lạnh, một máy giặt; hợp đồng không ghi thì ngày trả nhà dễ tranh cãi chiếc tủ lạnh hỏng do dùng lâu hay do người thuê làm hỏng. Khâu này nên có văn bản riêng: dùng công cụ tạo biên bản bàn giao để liệt kê từng món đồ, tình trạng và chỉ số công tơ, hai bên ký cùng ngày nhận nhà.
Quên các thoả thuận sống còn trong một năm ở
Lỗi thứ tư là quên các thoả thuận sống còn trong một năm ở: ai chịu chi phí sửa chữa lớn, vào nhà kiểm tra báo trước bao lâu, nuôi thú cưng được hay không, có hỗ trợ giấy tờ đăng ký tạm trú theo Điều 27 Luật Cư trú 2020 hay không. Những việc này lúc quan hệ còn tốt thì chốt rất nhanh, để tới khi phát sinh mới hỏi lại thường chỉ nhận được câu trả lời mỗi bên một ý.
Checklist áp dụng nhanh trước khi ký
- Đọc lại ba con số lớn nhất: giá thuê, tiền cọc và tổng tiền kỳ đầu; cả ba phải khớp thoả thuận miệng và có đủ dòng bằng chữ.
- Chốt chỉ số điện nước ngày bàn giao vào văn bản, kèm danh mục đồ đạc và hiện trạng nhà, kể cả khi hai bên quen biết từ trước.
- Thống nhất điều kiện trả cọc, số ngày báo trước khi chấm dứt sớm và việc hỗ trợ giấy tờ tạm trú, rồi mới ký, mỗi bên giữ một bản.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê nhà
Thuê nhà có bắt buộc công chứng hợp đồng không?
Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở vào nhóm bắt buộc công chứng; thuê nhà ở, cho mượn và cho ở nhờ nằm ngoài nhóm này. Hai bên chỉ công chứng khi tự thoả thuận. Với hợp đồng giá trị lớn như ví dụ 60.000.000 đồng kỳ đầu, công chứng hoặc chứng thực chữ ký vẫn đáng cân nhắc vì văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao hơn khi ra toà, đổi lại hai bên tốn thêm phí và thời gian.
Đặt cọc mấy tháng tiền nhà là hợp lý?
Luật Nhà ở 2023 không ấn định mức cọc cho thuê nhà ở; con số này do hai bên thương lượng. Thực tế tại các thành phố lớn thường rơi vào một đến hai tháng tiền thuê, mặt bằng kinh doanh có nơi chốt ba tháng. Điểm cần chốt kỹ nằm ở phần điều kiện: trừ cọc vào khoản nào, hạn chót hoàn cọc sau thanh lý là ngày nào. Cọc một tháng như ví dụ trong bài là mức nhẹ cho người thuê, đổi lại bên cho thuê thường yêu cầu thanh toán theo quý.
Chủ nhà có được tự vào nhà đang cho thuê khi chưa báo trước không?
Nhà đã bàn giao thì quyền sử dụng thuộc về bên thuê; bên cho thuê muốn vào kiểm tra, bảo trì hoặc dẫn người xem nhà cần báo trước theo đúng thoả thuận đã ghi. Trường hợp khẩn cấp như cháy nổ, vỡ ống nước thì xử lý sự cố trước, giải thích sau. Để tránh lúng túng, hợp đồng nên có một dòng về số ngày báo trước và khung giờ được vào, hai bên điền ở mục thoả thuận khác. Nếu máy không có sẵn Word, bạn mở file vừa tải bằng Word Online của Công Cụ Việt ngay trong trình duyệt.
Khi mọi thoả thuận đã rõ, bạn mở tạo hợp đồng thuê nhà online, điền đúng mẫu theo loại nhà và tải file về lưu cùng ảnh chụp công tơ ngày bàn giao.
Bài viết và các mẫu hợp đồng trong công cụ mang tính tham khảo theo Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP; với giao dịch giá trị lớn hoặc thời hạn dài, bạn nên nhờ luật sư hoặc tổ chức công chứng rà soát toàn văn trước khi ký.
