Về đặt cọc (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015): “Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Pháp luật không quy định mức tiền cọc tối thiểu hay tối đa — hai bên tự thỏa thuận; thực tế mua bán nhà đất thường đặt cọc khoảng 5–30% giá chuyển nhượng để cân bằng rủi ro.
Về công chứng: hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng/chứng thực. Ngược lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở ký chính thức bắt buộc công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023 (trừ một số trường hợp ngoại lệ theo luật định). Vì vậy văn bản từ công cụ này ghi là BẢN THẢO: dùng để chốt nội dung, sau đó hai bên mang hồ sơ ra tổ chức hành nghề công chứng ký hợp đồng chính thức trước hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Về các mẫu trong công cụ: Mẫu 1 (đặt cọc mua nhà ở) và Mẫu 2 (đặt cọc mua đất nền/thửa đất) bám cấu trúc hợp đồng đặt cọc thông dụng tại các kho mẫu luật (Thư Viện Pháp Luật, LuatVietnam, ACC Group, Download.vn): thông tin hai bên; mô tả tài sản theo Giấy chứng nhận (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, số sổ); giá chuyển nhượng và tiền đặt cọc đều ghi bằng số và bằng chữ; thời hạn đặt cọc gắn với hạn ký hợp đồng chính thức tại công chứng; điều khoản phạt cọc theo Điều 328; cam kết tài sản không tranh chấp, không bị thế chấp/kê biên và không bán cho người khác trong thời hạn cọc; thỏa thuận thuế, phí. Mẫu 3 gộp thêm phần biên nhận tiền đặt cọc ở cuối văn bản, trong đó bên nhận đặt cọc xác nhận đã nhận đủ tiền — cách làm phổ biến khi giao tiền mặt, giúp bên đặt cọc có ngay chứng cứ giao tiền kèm theo hợp đồng. Mọi câu chữ được viết lại thống nhất, không sao chép nguyên văn một mẫu cụ thể.
Lưu ý khi dùng: phải ghi đúng chữ “đặt cọc” (không ghi “trả trước” hay “tạm ứng”) thì mới áp dụng được chế độ phạt cọc của Điều 328; kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận và tình trạng thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi giao tiền; nếu bên bán đã có vợ/chồng, nên để cả hai vợ chồng cùng ký phía bên nhận đặt cọc. Toàn bộ thông tin bạn nhập và ảnh chữ ký chỉ xử lý ngay trên trình duyệt của bạn, không gửi lên máy chủ của Công Cụ Việt.
